對市政協十二屆四次會議第274號提案的答復

民盟慈溪市基層委員會：

您委在市政協十二屆四次會議大會期間提出的《關于加強我市高層商務樓宇物業管理的建議》（第274號提案）收悉，我們會同市發改局、市綜合執法局認真研究后，現將有關意見答復如下：

自2022年4月，《寧波市住宅小區物業管理條例》實施以來，我中心以疏通物業管理中的堵點難點為導向，深入開展物業服務品質提升攻堅行動。

一、規范推進自治組織建設，加快實現小區事務自治

2024年8月，市委組織部印發《慈溪市深化黨建引領“居業物”三方協同共治“兩張清單”》，明確由市委組織部、社工部與市住建局共同推進“居業物”三方協同共治，組織部負責小區黨組織建設，社工部負責建立三方聯系制度，住建局負責業委會組建與培訓。為高效推進業委會建設，我中心主要從以下幾方面開展工作：一是加快業委會組建。先后印發《關于進一步梳理業主大會籌備工作的指導意見》《業主大會和業委會組建的指導手冊》等文件，通過業務培訓、實操指導、現場參與等多種方式，協助屬地推進業委會組建工作。截至目前，我市業委會組建率已達82%。二是開展業委會培訓。2024年12月，在寧大科院組織全市業委會成員開展“居業物”三方協同及專項維修資金使用業務培訓，有效提升業委會成員的法治意識與業務能力。三是指導業委會理清家底規范資金存儲。指導并協助屬地鎮街及業委會理清家底，歸集物業經營用房498處、泳池14個、信號基站12處、廣告位3778個、文體運動場所22個、公共停車位23964個、快遞柜112組；規范資金存儲，主動與銀行接洽，簡化業委會基本賬戶開設程序和申請材料，守好小區業主共同的“錢袋子”，全市共歸集公共資金11362萬元，其中10138萬元已存入基本賬戶。四是完善公共收益管理制度。深入剖析問題產生的根源，聚焦癥結短板，我中心與市委社工部聯合印發《關于加強住宅小區公共資金管理的指導意見》，全面推進“業財街理”“業賬社管”制度，規范公共收益使用管理制度、財務審計制度和公示公開制度。目前，正在滸山街道5個小區試點推進業財街理“分級管理”制度，即業委會、業主大會和街道業財街理工作領導小組分級審批，預計試點工作于8月底結束；后續將根據試點成果全面推進。五是開發業主大會會議系統。以疏代堵暢通業主參與小區共建共治共享和反映問題的渠道，目前系統正在江景苑與閱江府試點。

二、持續優化措施，積極破解當前物業管理中的突出問題

針對當前物業管理中頻繁出現的退紅空間管理、垃圾點位設置、司法訴訟量大、多個業委會等問題，我中心持續優化措施，提前化解矛盾糾紛，目前已完善建立以下四項措施：一是成立物業領域矛盾糾紛會商調解委員會。2025年3月，市社會治理中心牽頭市司法局、市住建局、市法院及屬地鎮（街道），成立慈溪市物業領域矛盾糾紛會商調解委員會，通過前端風險排查、訴前調解整改、訴訟示范兜底等舉措，構建物業領域矛盾糾紛全鏈條化解體系。二是建立物業管理區域確定聯審機制。在項目前期階段根據用地范圍、建筑規模、共用設施設備情況、社區建設、道路分割等因素，由市自然資源規劃局、市住建局及屬地鎮（街道）、村（社區）聯合審批確定物業管理，有效避免“已被道路河道等物理分割的地塊，共用消防、監控等設施設備”引發的后續管理壁壘，如悅華府ABC、景觀花園一二期等。三是深化物業管理方案。在項目預售前由開發建設單位和前期物業公司編制物業管理方案，方案包括設施設備共用情況、各類用房配置、人防空間和退紅空間管理方式、垃圾點位設置、車位管理等內容，方案報屬地鎮（街道）和市住建局雙備案后在預售現場公示，提前化解項目交付后可能存在的矛盾糾紛隱患點，減少后續信訪投訴事件。四是逐步完善物業全生命周期的承接查驗和交接制度，形成房產企業與前期物業、前期物業與業委會、業委會與正式物業間的全鏈條承驗和交接，逐步探索建立以業委會為核心主導地位的物業管理區域全生命周期承接查驗和移交制度，確保小區公共部位和共有設施設備數量清晰、責任明確、維修透明。

三、加強行業監管，全面提升物業服務品質

近年來各級政府和部門對物業行業的重視程度日漸提升，2023年市人大組織《物業條例》執法檢查、2024年市人大開展物業管理專題詢問會、2024年市政協開展物業管理民生議事堂等活動，2025年物業服務履約不到位被列入群眾身邊不正之風專項整治行動。物業服務品質提升直接關系全市群眾的生活幸福指數，為此我中心重點做好以下工作：一是深入推進陽光物業，規范物業企業公開服務信息。為進一步保障廣大業主知情權和監督權，有效提升物業服務水平和質量，先后印發《關于貫徹落實物業服務基本信息公示的通知》《物業服務內容與標準示范文本》等，全面推進陽光物業工作，要求物業企業以簡潔明了的方式公示“四保一服”人員配置、服務內容和服務頻次，明確權責范圍，逐步建立業主與物業企業之間的信任感，從源頭化解物業行業矛盾糾紛。二是開展業務培訓，提高從業人員職業素養。按照每季度一次的頻次，牽頭市消防救援大隊等有關部門，協同各鎮（街道）和市物業協會，邀請基層明星書記、物業宣講師、專業律師等行業專家，組織開展多類型、多維度的業務培訓。2024年度共計開展“住宅小區消防安全知識”“居物業三方協調機制”“社區基層治理”等7場業務培訓；2025年已開展“物業管理區域綠化養護和修剪規范”1場業務培訓。專題培訓開展以來，參訓人次已達2000人次，有效提升了物業從業人員的基本法治意識、風險防控能力和綜合服務能力，引導物業從業人員更好地為廣大業主服務。三是加強常態化檢查和信用管理，督促物業企業主動履約。加大常態化檢查力度，按每月不少于30個項目的頻次開展檢查，檢查結果實時錄入寧波市信用平臺；加大總公司、分公司與子公司之間的信用關聯，加強信用等級管理和公開力度，切實推進物業行業誠信體系建設，督促物業企業與項目經理主動提升履約水平。四是完善物業考核體系，維護全體業主利益。加大業委會、屬地對物業企業和項目經理的評價，擬建立業委會日常監督、屬地季度督查、慈溪市城市管理中心年度評價的三級考核體系，相關考核資料可供業委會與法院調閱，以維護全體業主利益。目前相關文件正在擬定中。

針對您委指出的多業主商業樓宇管理，我中心將督促和指導屬地鎮（街道）或管委會按需推進業主自治組織建設，組織召開業主大會共同決議物業選聘、退紅空間管理、公共收益使用、公區維修等事項，盡早實現自治。同時，我中心計劃將多業主商業樓宇納入日常監管體系，開展常態化檢查，加強日常監管。

最后，衷心感謝您委對我市城市管理服務工作的關心和支持！希望在今后繼續多提寶貴意見！

慈溪市城市管理服務中心

2025年6月25日